Ценообразование квартиры в посуточной аренде

23d of April 2026

В этой статье – пошаговая система расчёта цены, которая покрывает расходы и оставляет вам прибыль. Вы научитесь считать минимально допустимую цену (МДЦ), анализировать рынок внутри Суточно.ру, а также применять гибкие коэффициенты и скидки без риска для прибыли.

Скидки – мощный инструмент привлечения, к которому у гостей всегда есть интерес. По нашим данным, популярность фильтра «Жильё со скидкой» в межсезонье растёт на 39%. Но для вас они работают выгодно тогда, когда определена правильная точка отсчёта. Если этого не сделать, можно уйти в минус даже при 100% загрузке.

Шаг 1. Найдите свою точку безубыточности

МДЦ (минимально допустимая цена) – цена, ниже которой продавать ночь нельзя. Она покрывает ваши расходы, но не включает прибыль. Это «пол» вашей ценовой политики.

Из чего складывается себестоимость ночи

Разделите расходы на две группы:

1) постоянные (в месяц или в год):

• аренда или ипотека;
• коммунальные услуги, интернет, домофон;
• налоги;
• амортизация ремонта и мебели;
• страховка, охрана, вывоз мусора.
   

2) переменные (на одного гостя/одну ночь):

• клининг (оплата горничной или наёмный);
• стирка белья, химия, расходники;
• комиссия площадки.

Примечание: подробнее о том, как считать чистую прибыль и разделять расходы, читайте в статье.

Формула минимально допустимой цены

Можно считать и помесячно: разделите постоянные расходы на 12, если так удобнее.

Пример расчёта:

• постоянные расходы: 100 000 рублей/год,
• переменные на бронь: 500 рублей (клининг + расходники).

100 000/365 + 500 = 274  + 500  = 774 ₽.

Важно: МДЦ – это ваша минимальная цена, чтобы работать «в ноль». Прибыль будем закладывать на следующем этапе. Поэтому публиковать объявление по этой цене можно только в исключительных случаях (например, чтобы закрыть супергорящую дату).

Шаг 2. Посмотрите на рынок глазами гостя

Теперь, когда вы знаете свой «пол», нужно понять, где находится «потолок» – то, что готов платить рынок.

Где и как смотреть цены

Откройте поиск на Суточно.ру как гость:

1. введите ваш город и район;
2. укажите даты заезда/выезда (лучше – разные периоды: будни, выходные, праздники);
3. задайте количество гостей;
4. используйте фильтры: тип жилья, количество спальных мест, удобства.

Совет: выбирайте также даты, когда ваш объект свободен, чтобы увидеть, как он выглядит в поиске среди аналогов.

Критерии для сравнения

Сравнивайте объекты с похожими параметрами:

• район и пешая доступность до метро;
• площадь, количество комнат и спальных мест;
• класс ремонта и оснащение (кухня, стиральная машина, кондиционер);
• рейтинг и количество отзывов.

Важно оценивать себя по похожим параметрам. Например, если рядом сдаются квартиры, но с меньшим оснащением или ремонтом попроще, то некорректно будет сравнивать себя с ними, потому что цена, очевидно, будет меньше.

Примечание: по каким ещё показателям сравнивать себя в с конкурентами – рассказали в нашей статье.

Медиана, а не средняя

Когда соберёте данные по 5–7 объектам, считайте медиану –  среднее значение в отсортированном ряду (не среднее арифметическое). Этот показатель точнее отражает рыночную середину.

Как посчитать медиану

1. Запишите цены конкурентов в столбик.

1200 
1500 
1600 
1800 
2500

2. Отсортируйте от меньшей к большей (если ещё не так).

3. Найдите число в середине:

• если количество чисел нечётное (5, 7, 9) – берите то, что ровно посередине – в примере выше это 1600 ₽;
• если – чётное (6, 8), возьмите два средних и посчитайте их среднее – (1600 + 1800) ÷ 2 = 1700 ₽.

Почему не среднее арифметическое?

Если посчитать обычное среднее из примера выше: (1200 + 1500 + 1600 + 1800 + 2500) ÷ 5 = 1720. Это значение выше из-за самой дорогой квартиры за 2500. Медиана в 1600 лучше показывает, по какой цене реально сдаётся большинство объектов.

Совет: заполняйте таблицу сравнения с конкурентами ежемесячно, чтобы отслеживать динамику цен в вашей локации.

Шаг 3. Рассчитайте базовую цену

Когда вы посчитали МДЦ и изучили цены у конкурентов, нужно определить свою, базовую. На практике используют два подхода: от себестоимости и от рынка.

Метод от рынка выглядит проще: не нужно считать расходы, просто ставим цену «как у всех». Но здесь есть скрытый риск, что у конкурентов могут быть другие расходы. Например, у соседа квартира в собственности, а вы платите аренду или ипотеку. Или у него свои горничные, а вы нанимаете сторонний клининг. Если вы поставите цену как у него, но ваши расходы выше – вы будете работать в минус, а он – в прибыль.

Метод от себестоимости защищает от этой ловушки: вы сначала считаете, сколько вам нужно зарабатывать, чтобы покрывать расходы и получать прибыль, а потом сравниваете с рынком.

Гибридный подход

На практике оптимально сочетать оба метода:

1. Посчитать МДЦ и определить базовую цену от себестоимости. 
2. Сравнить с медианой рынка:

• если ваша цена ниже медианы – у вас есть запас для манёвра, можно работать спокойно;
• если ваша цена выше медианы – проверьте, чем ваш объект объективно лучше  (удобства, локация, рейтинг) и покажите это в описании и на фотографиях.

Далее – корректируйте цены по ситуации: в высокий сезон можно работать по базовой, ближе к рынку, в низкий – ближе к себестоимости.

Пример

МДЦ = 1500 ₽.

Стартовая наценка 20% → 1500 × 1,2 = 1 800 ₽.

Медиана рынка = 2000 ₽.

Итог: ваша цена (1800 ₽) ниже рыночной (2000 ₽). У вас есть выбор:

• вариант А – повысить наценку до 25–30%, чтобы приблизиться к медиане и зарабатывать больше с каждой ночи;
• вариант Б – остаться на уровне 1800 рублей, но посчитать прибыль в рублях и решить, что для вас сейчас важнее – максимальная загрузка или максимальная прибыль с брони.

Почему в примере использовали наценку в 20%

1. Оставляет запас для скидок: с наценкой 20% вы сможете дать скидку 10–15% и всё ещё остаться в прибыли.
2. Снижает риск простоя. Цена с умеренной наценкой конкурентнее, значит, выше шанс получить первые брони.
3. Даёт пространство для теста. Легче постепенно повышать стоимость, чем снижать её после завышенного старта.

Примечание: подробнее о том, почему не стоит гнаться за самой низкой ценой, читайте в статье.

Шаг 4. Примените гибкие коэффициенты

Рынок посуточной аренды динамичен: спрос растёт в выходные и падает в будни, а ещё нужно учитывать сезонность, праздники и мероприятия в вашей локации. Чтобы не терять прибыль, используйте коэффициенты к базовой цене.

Важно: коэффициенты ниже –  примерные ориентиры. Начните с этих значений, но обязательно тестируйте и корректируйте под отклик вашего рынка.

Ориентировочные диапазоны коэффициентов

Диапазоны рассчитаны по данным Суточно.ру: как меняются цены в крупных локациях в течение года.

Как применять

1. Рассчитайте базовую цену.

2. Умножьте на выбранный коэффициент.

3. Внесите итоговую цену в календарь Суточно.ру на соответствующие даты.

4. Проверяйте, чтобы цена не опускалась ниже МДЦ.

Как посчитать свой коэффициент на основе данных Суточно.ру

Вместо того чтобы полагаться на общие рекомендации, рассчитайте под ваш объект.

Алгоритм

1. Откройте поиск Суточно.ру как гость.

2. Найдите 5–7 похожих объектов в вашем районе.

3. Запишите их цены в будни и в интересующий период (выходные, праздники).

4. Посчитайте медиану для каждого периода.

5. Разделите медиану периода на медиану будней.

Пример:

• медиана цен в будни – 1600 рублей;
• медиана цен в выходные – 1920 рублей;
• коэффициент = 1920 ÷ 1600 = 1,2.

Шаг 5. Применяйте скидки с контролем прибыли

На Суточно.ру есть инструменты, которые помогают привлекать гостей:

• скидки от длительности проживания;
• горящее предложение (скидка на заезд в текущие сутки);
• скидки для Супергостей – активных и лояльных пользователей сервиса.

Но перед тем, как выставлять скидки, обязательно проверьте получившуюся стоимость суток и сравните с МДЦ.

Как рассчитать максимальную безопасную скидку

Используйте формулу, которая учитывает вашу прибыль в рублях:

Пример:

• цена = 2000 ₽;
• МДЦ = 1400 ₽;
• прибыль в рублях = 2000 − 1400 = 600;
• максимальная скидка = 600 ÷ 2000 × 100% = 30%.

Это значит, что вы можете дать скидку до 30% и всё ещё остаться работать «в ноль». Чтобы сохранить прибыль, закладывайте скидку меньше максимума – например, 15–20%.

Протестируйте разные уровни скидок и выберите те, что дают баланс между загрузкой и прибылью.

Пример:

• база – 2500 ₽, МДЦ – 1800 ₽, прибыль – 700 ₽.
• максимальная скидка: 700 ÷ 2500 × 100% = 28%.
• выставляем скидку для Супергостей в 15%:  2500 × 0,85 = 2125 ₽.
• проверка: 2125 ₽ > 1800 ₽  –  можно применять.

Совет: ценообразование – это постоянный процесс. Регулярно проверяйте, как реагирует рынок на ваши цены.

Все ключевые показатели – просмотры, конверсию в бронь, загрузку календаря и выручку – можно и нужно отслеживать в разделе «Статистика» Суточно.ру.

Обращайте внимание на:

• конверсию (отношение броней к просмотрам) –  показывает, насколько привлекательно ваше предложение;
• загрузку (occupancy) – доля забронированных ночей от доступных;
• среднюю дневную ставку (АДР/ADR) – средний чек за забронированную ночь.

Если метрики начали снижаться, внесите коррективы в цену. Меняйте её плавно, на 5–10%, и давайте рынку несколько дней на реакцию.

Резюмируем

Когда вы знаете свою МДЦ и базовую цену, вы можете:

• гибко применять скидки, не боясь уйти в минус;
• уверенно повышать цены в пик спроса;
• планировать прибыль, а не надеяться на удачу.

Вместе с инструментами Суточно.ру вы сможете сделать свое предложение интересным для гостей и выделяться в общем поиске.

Желаем вам больше выгодных броней!