Суперхозяин Владимир Карелин: «Раз в пару месяцев я стараюсь пожить в квартире сам»
16th of December 2024
Посуточная аренда — бизнес, в котором свободное время спокойно уживается с достойным доходом. Например, суперхозяин из Минска Владимир Карелин наладил процессы так, что ему не надо постоянно быть в столице Беларуси. Аренду он совмещает с яхтингом, а работу с объектами и гостями во многом доверяет команде.
Кто помогает Владимиру, почему бизнес для него больше не игрушка и зачем он останавливается в своих же объектах? Читайте в нашем 17-м интервью из серии «Как стать суперхозяином?».
Где один объект, там и три
– Владимир, расскажите, пожалуйста, как вы пришли в посуточный бизнес?
– В посуточный бизнес я пришёл недавно, где-то 2,5 года назад. В студенчестве жил неподалёку от Минска: учёба, общежитие, все дела. Было неудобно ездить в город, поэтому я мечтал купить себе жильё в Минске. В итоге купил, потом появилась возможность приобрести вторую квартиру, уже как вложение. Изучив вопрос, я понял, что в посутке эффективность капиталовложения намного выше, поэтому опробовал этот формат.
Посмотрел, что всё получается, взял себе в аренду ещё несколько квартир. Таким образом я и оказался в посуточной аренде. Наверное, сподвигла покупка второй дополнительной квартиры. Хотя сейчас, по прошествии времени, я понимаю, что это было необязательно, можно было и без первоначального капитала делать всё то же самое.
– Получается, у вас один объект в собственности, а другие — в субаренде?
– Да, квартира на ул. Туровского, 2 — в собственности. А две другие на ул. Туровского, 6 — в субаренде.
– Когда поняли, что можно расширяться без рисков?
– Сразу после того, как начал автоматизировать процесс и наладил поток, который не требует моего постоянного участия. Мне показалось, что действия и временные расходы на автоматизацию одного объекта и трёх — абсолютно одинаковые.
Аналогично с затратами по размещению объявлений на платных аккаунтах. Поэтому для расширения понадобились чисто логика и математика.
– А вы сразу знали, кто станет вашей целевой аудиторией? Менялась ли она со временем?
– Получилось довольно интересно, потому что изначально планировал, что моей целевой аудиторией будут гости-иностранцы. Но так сложилось, что через полгода всё рухнуло. В 2022-м иностранные сервисы перестали работать. Пришлось переориентироваться. Сейчас основные клиенты — это семьи из России, которые приезжают на срок от 2 до 7 дней.
Бесконтактное заселение и хорошие отношения с гостями
– Замечательно. Перейдём к дистанционному заселению, сразу ли вы его настроили и почему?
– Уже не вспомню конкретно, как это происходило. Но моей задачей в посуточном бизнесе было иметь средний доход и не тратить на его получение всё свободное время. Поэтому дистанционное заселение ввёл чуть ли не с первой недели. Приезжать в квартиры самому или отправлять администратора на заселение мне казалось совершенно нерентабельной тратой времени.
Гостям это тоже не всегда удобно. Они могут приехать раньше или позже, попросту в дороге задержаться, поэтому определить точное время прибытия сложно. Так что введение бесконтактного заселения было для меня очевидной необходимостью.
– А не было страшно поначалу? Возникали ли трудности?
– Знаете, нет. Есть история, которая связана не с дистанционным заселением, а с арендой в принципе. Когда появилась первая квартира, то я воспринимал её отчасти как игрушку. Выбирал вещи, ходил по мебельным магазинам. То есть занимался не бизнесом, а скорее развлекался.
Если говорить о бесконтактном заселении, то приезжавшие гости быстро дали понять, что мне нечего бояться. Аудитория в моём ценовом сегменте путешествует, приезжает отдыхать, это не те, кому лишь бы переночевать. За 3 года практически не было ни одного ЧП по вине гостей. Отношения с гостями всегда складываются приятные.
– Вспомните, когда получили статус суперхозяина? Как удалось?
– Мне кажется, я стал суперхозяином, когда у меня был ещё один объект. Насколько я помню, там ничего сложного. Для себя я выделил, что статус суперхозяина — это хорошие отзывы гостей и отсутствие отмен с моей стороны, что для меня естественно.
Есть знакомые, которые могут сдать квартиру, например, на 2 дня. А потом им пишут гости, готовые приехать на неделю, и они отменяют эту бронь. Я в такие игры не играю. Это не совсем корректно по отношению к людям, которые приезжают и на что-то рассчитывают. Поэтому у меня хорошие отношения с гостями, с некоторыми даже дружим.
Свобода с посуткой и системность в процессах
– Владимир, поговорим о свободе, которую даёт вам посуточный бизнес. Вы часто отлучаетесь из Минска?
– Большей частью я проживаю в Минске. Но вся история с бизнесом началась как раз для того, чтобы иметь больше свободного времени при доходе. Посутка позволила это всё прекрасно реализовать.
Я увлекаюсь яхтингом, благодаря посуточной аренде появилось время отучиться на капитана. Так исполнилась моя мечта. Теперь я занимаюсь организацией яхтенных круизов по Средиземному морю. Мы с друзьями берём лодку и на неделю-две уходим в плавание.
– Сколько вы не бываете на месте с учётом того, что совмещаете посуточный бизнес с яхтингом?
– В марте я езжу на Средиземное море на регату, в этом году около 6-7 недель мы провели в море. Потом начинается яхтенный сезон, поэтому практическую всю весну и лето я отсутствую в Минске.
Также есть дополнительный проект, связанный с тренинговым лагерем. Он, как правило, занимает месяц на природе. Так что 2 года веду посуточный бизнес удалённо, без постоянного присутствия в Минске.
– Можно тогда подробнее о вашей команде и процессах?
– В моей команде 2 горничные и помощница-администратор, на которую я потихоньку стараюсь переложить все вопросы, связанные с операционкой. Имею в виду общение с клиентами, их возможные вопросы.
Изначально я был больше расположен к площадкам с автоматическим бронированием. Поэтому с вашим сервисом мне крайне комфортно работать. На Суточно.ру у меня всё идеально настроено. После бронирования гость получает автоматическое сообщение. Если уже возникают дополнительные вопросы, то мы общаемся в живом диалоге. Самые распространённые стараемся прописывать в первичном обращении.
– Как нашли горничных? Сразу с ними сработались?
– У меня 2 горничные работают в течение 2 лет. У коллег и знакомых бывали скользкие истории с помощницами в уборке. Но у меня всё хорошо, потому что я стараюсь платить им немного больше, чем по рынку. Соответственно, горничные держатся за это место и всегда очень добросовестно относятся к подготовке квартир. Они выходят на объекты посменно, чередуясь друг с другом.
– А что делает администратор?
– Я часто отсутствую. Допустим, перелёты, ещё что-то, не могу постоянно быть на связи. Поэтому есть администратор, которая меня в этот момент подменяет, и, в общем-то, постепенно заменяет.
Полностью отпускать все процессы ещё не научился. Это перфекционизм руководителя, наверное. Но когда всё идёт хорошо, то я потихоньку уменьшаю количество внимания, тогда всё идёт самостоятельно.
– Есть ли в команде человек, который отвечает за состояние объекта, срочный ремонт?
– В силу того, что поломки случаются редко, сейчас эту функцию выполняю я. Обычно меняю лампочки, светильники или что-то из мебели. Может быть, это неправильно, но пока так.
Чек-лист у горничных и хозяин на месте гостей
– Хорошо. Про свою роль вы в целом рассказали. Чем ещё занимаетесь, насколько контролируете уборку?
– Я изучил опыт других людей и понял, что фото и видеоотчёты не дают возможности оценить уборку. Самый простой пример с пылью на подоконнике. Если она не вековая, и её там не сантиметр, то понятное дело, что на видео всё будет выглядеть безукоризненно даже с небольшим количеством пыли.
Время от времени я или чаще всего помощница-администратор приходим в объекты. Если есть какие-то замечания, она обращает внимание горничных на этот нюанс.
В целом я выстроил систему, по которой у горничных есть чек-лист. Они с ним регулярно сверяются. Очень полезно. Хотя первое время было сложно, иногда женщины упирались, мол, мы и так знаем, как убирать. Тем не менее мы пришли к чек-листу.
Например, я слежу за состоянием окон, раз в три месяца их обязательно надо мыть. Если прошёл сильный дождь, появилась пыль на стёклах, то нужно помыть раньше. Конечно, чек-лист напоминает об этом пункте и остальных.
– Вы сами придумали чек-лист или опирались на опыт коллег?
– Чек-лист появился во время мозгового штурма с администратором. Нужна была система. Есть ещё 3 момента, которые позволяют удерживать квартиры на хорошем уровне.
Во-первых, раз в пару месяцев я стараюсь пожить в квартире сам. Так понимаю, чего не хватает в объекте. Элементарно проверяю состояние ножей, пытаюсь приготовить завтрак на кухне и понять, что можно ввести или обновить. Никто, к сожалению, кроме меня, этого не сможет отследить. Горничная же не готовит.
Во-вторых, стимулирую гостей на обратную связь. Предлагаю любые замечания сразу озвучить мне после проживания. Потом стараюсь эти пожелания оперативно решить.
В-третьих, есть периодичность по замене оборудования в квартире. Например, раз в 3 месяца мы меняем подушки. Так более гигиенично. Раз в год меняем матрас, независимо от того, в нормальном он состоянии или нет. Это позволяет поддерживать квартиру в свежем состоянии.
Обычно гости очень довольны качеством уборки и оснащением объекта ровно потому, что мы учитываем их пожелания и регулярно всё проверяем.
«Не знаю почему, но многие выбирают бизнес как игрушку»
– Ваши объекты расположены рядом друг с другом. Это сознательный выбор?
– Да, конечно. Во-первых, я выбирал район, который наиболее интересен гостям в туристическом смысле. Во-вторых, расположение в одном месте очень удобно для логистики, той же работы горничных. Можно прийти и убрать 3 квартиры в течение 4 часов.
– Замечательно. Подытоживающий вопрос: что посоветовали бы коллегам, которые хотят большей свободы, но пока не могут отпустить контроль?
– Нужно определиться: для вас посуточная аренда и объекты — это цацка, в которую нравится играть? Или всё-таки бизнес, который нужен для того, чтобы генерировать денежный поток, а не занимать всё свободное время для его поступления?
Здесь каждый сам решает, что для него в приоритете. Не знаю почему, но многие выбирают бизнес как игрушку. Поэтому надо регулярно себя спрашивать, получаю ли я то, что хочу от этой деятельности. Если всё устраивает, можно ничего не менять.
А если были планы одни, но организатор бизнеса попадает в другую историю, например, в той же операционке погряз, то надо задавать вопрос. Там ли я нахожусь, где планировалось? Наверное, так.
Владимир, партнёр Суточно.ру из Минска